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임장, 무엇을 보고 오나

현장에 가서 확인할 것. 서류로는 절대 안 보이는 것들. · 2026-09-13 기준

서류는 과거를 알려 주고 현장은 지금을 알려 줍니다. 감정평가는 몇 달 전 것이고, 현황조사는 그보다 더 전입니다. 그 사이에 바뀐 것을 보는 게 임장입니다.

집 안은 대개 못 봅니다

경매 물건은 아직 남의 집입니다. 들어가 볼 권리가 없습니다. 벨을 눌러 보는 것까지는 하되, 문을 열어 주지 않아도 당연한 일입니다. 무리하면 분쟁이 됩니다.

그래서 밖에서 얻을 수 있는 것을 최대한 모읍니다.

건물에서 볼 것

• 사람이 사는가 — 우편함에 우편물이 쌓였는지, 전기·가스 계량기가 도는지, 신발·빨래가 보이는지. 빈집이면 명도가 쉽습니다.
• 외벽·창틀·누수 흔적 — 특히 최상층·반지하·오래된 빌라.
• 주차 — 세대당 몇 대인지. 되팔 때 크게 작용합니다.
• 엘리베이터·복도 상태 — 관리가 되는 건물인지 드러납니다.

관리사무소에서 물을 것

• 체납 관리비가 얼마인가 — 공용부분은 낙찰자가 승계합니다. 금액이 큰 경우가 있습니다.
• 실제로 누가 사는가 — 소유자인지 세입자인지, 언제부터인지.
• 하자·수선 이력 — 누수·균열로 다툰 적이 있는지.

동네에서 볼 것

• 중개업소 두세 곳 — 같은 평형 전세·매매 호가를 물어봅니다. 실거래와 호가가 얼마나 벌어져 있는지가 중요합니다.
• 공실이 많은가 — 상가라면 결정적입니다. 임대 현수막이 몇 개인지 세어 보십시오.
• 학교·역까지 실제 걸어서 몇 분인가 — 지도상 거리와 체감이 다릅니다.
• 밤에 한 번 더 — 낮과 밤의 분위기가 다른 곳이 있습니다.

토지·단독은 더 중요합니다

맹지인지(도로에 닿아 있는지), 경사가 어떤지, 분묘가 있는지, 남의 건물이나 컨테이너가 들어와 있는지는 가 보지 않으면 모릅니다. 지적도와 실제 경계가 다른 경우도 흔합니다.

우리 사이트는 사진·지도·건축물대장·실거래를 붙여 두었지만, 그건 현장에 가기 전에 후보를 좁히는 용도입니다. 마지막 판단은 발로 하셔야 합니다. → 입찰 전 확인 순서

이 글은 민사집행법·주택임대차보호법 등 공개된 법령과 일반적인 법원 운용을 정리한 참고 자료이며, 개별 사건에 대한 법률·세무·투자 자문이 아닙니다. 사건마다 사실관계가 다르니 전문가와 원문으로 확인하세요.