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공매와 경매, 무엇이 다른가

온비드 공매도 싸게 나옵니다. 다만 명도 수단이 없습니다. · 2026-09-13 기준

싸게 나온 부동산을 찾다 보면 공매도 만나게 됩니다. 경매는 법원이, 공매는 주로 한국자산관리공사(캠코)가 온비드에서 진행합니다. 둘은 비슷해 보이지만 실무가 크게 다릅니다.

가장 큰 차이: 인도명령이 없습니다

경매는 대금을 내면 인도명령으로 점유자를 내보낼 수 있습니다(6개월 이내 신청). 공매에는 이 제도가 없습니다. 점유자가 안 나가면 명도소송을 해야 하고, 몇 배로 오래 걸립니다.

공매 물건의 낙찰가가 낮은 데는 이 이유가 큽니다. → 인도명령 편

그 밖의 차이

• 입찰 방식 — 경매는 법원에 직접 가야 하고, 공매는 온라인으로 합니다. 공매가 편합니다.
• 입찰 기간 — 경매는 그날 하루, 공매는 보통 며칠간 받습니다.
• 저감률 — 경매는 회차당 20~30%씩, 공매는 주 단위로 10%씩 떨어지는 경우가 많아 속도가 다릅니다.
• 대금 납부 — 공매는 금액에 따라 분납이 되는 경우가 있습니다.
• 권리분석 — 기본 틀(말소기준·대항력)은 같습니다. 다만 공매는 압류재산·국유재산 등 종류가 여러 가지라 조건을 따로 봐야 합니다.

어느 쪽이 나은가

정해진 답은 없습니다. 다만 점유자가 있는 물건이라면 경매 쪽이 회수가 확실합니다. 빈 물건이거나 소유자가 협조적이면 공매의 낮은 가격이 매력적일 수 있습니다.

같은 물건이 경매와 공매에 동시에 나오는 일도 있습니다. 압류와 근저당이 같이 걸려 있으면 그렇습니다. 이 경우 먼저 대금을 낸 쪽이 소유권을 가져가므로 진행 상황을 양쪽 다 봐야 합니다.

우리 사이트는 법원경매만 다룹니다. 공매는 온비드(onbid.co.kr)에서 직접 보셔야 합니다.

이 글은 민사집행법·주택임대차보호법 등 공개된 법령과 일반적인 법원 운용을 정리한 참고 자료이며, 개별 사건에 대한 법률·세무·투자 자문이 아닙니다. 사건마다 사실관계가 다르니 전문가와 원문으로 확인하세요.