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임차인: 대항력·확정일자·배당요구

전입일 하루 차이로 보증금을 떠안는 이유. 우리 사이트의 '선순위/후순위'가 뜻하는 것. · 2026-09-12 기준

대항력

주택 임차인은 집을 인도받고 전입신고를 하면 그 다음 날 0시에 대항력이 생깁니다(주임법 3조 1항). 상가는 사업자등록 신청 다음 날(상가임대차법 3조). 대항력이 있으면 집주인이 바뀌어도(낙찰자 포함) 임대차를 주장할 수 있습니다.

등기(근저당 등)는 접수한 날 바로 효력이 생깁니다. 그래서 전입일이 최선순위 설정일보다 하루라도 빨라야 임차인이 앞섭니다. 같은 날이면 임차인이 뒤집니다. 우리 사이트의 선순위 / 후순위는 정확히 이 두 날짜를 비교한 것입니다.

선순위 임차인이 있으면

• 배당요구를 했고 확정일자가 있으면 → 배당 순서대로 보증금을 받고, 못 받은 잔액은 낙찰자가 인수합니다.
• 배당요구를 안 했으면 → 보증금 전액을 낙찰자가 인수합니다. 임차인은 계약 만료까지 살 수 있습니다.

이게 "선순위 임차인 있는 물건은 보증금만큼 싸게 사야 한다"는 말의 뜻입니다. 배당요구 여부는 매각물건명세서에 적힙니다. 우리 사이트엔 없습니다.

후순위 임차인이면

임차권은 매각으로 소멸하고, 배당요구를 했으면 배당 순서에 따라 받습니다. 낙찰자가 인수하는 건 없지만 명도는 해야 합니다. 대항력 없는 점유자는 인도명령 대상입니다.

확정일자와 우선변제권

대항력 + 확정일자(주민센터·등기소·공증)가 있으면 우선변제권이 생겨 확정일자 순서로 배당을 받습니다(주임법 3조의2). 확정일자가 "미상"인 임차인은 배당에서 후순위 일반채권자와 같아집니다.

소액임차인 최우선변제

보증금이 일정액 이하인 임차인은 순위와 상관없이 일정액을 가장 먼저 배당받습니다(주임법 8조). 기준 금액은 지역별로 다르고 여러 번 바뀌었으며, 어느 시점 기준을 쓰는지는 최선순위 담보권 설정 당시로 정합니다. 그래서 같은 서울이라도 물건마다 기준이 다릅니다. 법원 게시 기준표를 확인하세요.

우리 사이트가 보여주는 것과 안 보여주는 것

• 보여줌: 집행관 현황조사서의 임차인 수·구분·전입일·확정일자·보증금·차임·점유부분, 최선순위 설정일과의 비교.
• 안 보여줌: 임차인 이름(가림), 배당요구 여부, 매각물건명세서·등기부 원문.
• 조사서에 "임차인 없음"이라도 전입세대열람과 현장 방문이 다를 수 있습니다. 조사 당시 폐문부재였던 경우가 많습니다.

이 글은 민사집행법·주택임대차보호법 등 공개된 법령과 일반적인 법원 운용을 정리한 참고 자료이며, 개별 사건에 대한 법률·세무·투자 자문이 아닙니다. 사건마다 사실관계가 다르니 전문가와 원문으로 확인하세요.