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말소기준권리 읽는 법

물건 상세의 '최선순위 설정'이 왜 가장 중요한 한 줄인지. · 2026-09-12 기준

낙찰을 받으면 등기부의 권리 대부분이 지워집니다(소멸주의). 어디까지 지워지느냐를 가르는 기준이 말소기준권리입니다. 법조문에 있는 용어는 아니고 실무 용어이며, 대법원 물건 정보에는 "최선순위 설정"으로 표시됩니다. 우리 사이트의 사건 정보에 그대로 보여줍니다.

기준이 되는 권리

등기부에서 아래 중 가장 먼저 등기된 것이 말소기준권리입니다.

• (근)저당권
• 압류·가압류
• 담보가등기
• 경매개시결정등기 (위 권리가 하나도 없을 때. 예: 강제경매)
• 전세권 — 건물 전부에 설정되고 전세권자가 배당요구를 했거나 경매를 신청한 경우

그 뒤의 권리는 소멸, 그 앞의 권리는 인수

말소기준권리보다 뒤에 설정된 저당권·가압류·지상권·전세권·임차권·가등기·가처분은 매각으로 지워집니다. 앞에 있는 것은 낙찰자가 떠안습니다. 대표적으로:

• 선순위 임차인(전입이 더 빠른) — 배당으로 못 받은 보증금을 낙찰자가 물어줘야 할 수 있습니다. → 임차인 편
• 선순위 전세권·지상권·지역권, 선순위 가등기(소유권이전청구권)·가처분

기준일과 상관없이 인수되는 것

• 유치권 — 등기에 없고 신고로만 드러납니다. 공사대금 유치권 신고가 있으면 물건비고나 명세서에 적힙니다. 진위 다툼이 잦습니다.
• 법정지상권 — 토지와 건물 소유자가 달라질 때. 토지만 또는 건물만 나온 물건에서 봐야 합니다.
• 분묘기지권 — 토지 물건에 분묘가 있을 때. 감정평가 요점의 "토지" 항목에 "분묘 소재"라고 나옵니다.
• 대항력 있는 임차인의 임차권, 예고등기 등

우리 사이트는 등기부 원본을 보여주지 않습니다. 최선순위 설정일 한 줄과 현황조사서의 전입일을 비교해 줄 뿐입니다. 등기부등본(등기사항전부증명서)은 입찰 직전에 직접 발급해 보세요. 매각물건명세서 작성 뒤에도 권리가 바뀝니다.

이 글은 민사집행법·주택임대차보호법 등 공개된 법령과 일반적인 법원 운용을 정리한 참고 자료이며, 개별 사건에 대한 법률·세무·투자 자문이 아닙니다. 사건마다 사실관계가 다르니 전문가와 원문으로 확인하세요.