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현황조사서 보는 법

집행관이 직접 가서 본 것. 임차인 정보의 출발점이자 한계. · 2026-09-13 기준

경매개시가 나면 법원은 집행관에게 현황조사를 명합니다. 집행관이 실제로 현장에 가서 누가 살고 있는지, 임대차는 어떤지 보고 적은 것이 현황조사서입니다. 임차인 정보의 출발점입니다.

무엇이 적히나

• 점유자 — 소유자인지 임차인인지, 이름(법원이 일부 가림), 점유 부분.
• 전입일 / 사업자등록일 — 주민센터 전입세대열람으로 확인한 날짜. 대항력의 기준입니다.
• 확정일자 — 있으면 적힙니다. 우선변제 순위의 기준입니다.
• 보증금·차임 — 임차인이 알려 준 금액. 계약서를 확인한 경우도 있고 아닌 경우도 있습니다.
• 조사 일시와 조사 경위 — 몇 번 갔는지, 만났는지 못 만났는지.

한계를 알고 봐야 합니다

현황조사서는 확정된 사실이 아닙니다. 집행관이 그날 가서 본 것과 들은 것입니다.

• "폐문부재" — 문이 잠겨 있어 못 만났다는 뜻입니다. 이 경우 전입세대열람 결과만 적히고 보증금은 비어 있는 일이 많습니다.
• "조사된 임차내역 없음" — 임차인이 없다는 확정이 아니라 확인되지 않았다는 뜻입니다.
• 금액은 임차인 진술일 수 있습니다 — 실제와 다를 수 있고, 배당요구서에 적힌 금액이 다르기도 합니다.
• 조사 뒤에 바뀝니다 — 조사는 경매 초기에 하고 매각은 몇 달 뒤입니다. 사람이 바뀌었을 수 있습니다.

명세서와 함께 봐야 합니다

현황조사서는 조사 결과, 매각물건명세서는 법원이 정리한 결론입니다. 배당요구 여부는 명세서에 적힙니다. 둘을 겹쳐 봐야 그림이 맞습니다. → 명세서 편

우리 사이트에서는

조사서 내용을 표로 정리해 보여주고, 전입일과 최선순위 설정일을 견줘 선순위·후순위를 표시합니다. 이름은 가려서 저장하고 주민번호는 아예 받지 않습니다.

다만 우리 표는 요약이고 판단이 아닙니다. 순위 표시는 날짜 두 개를 비교한 것일 뿐이며, 배당요구·실제 점유·소액임차인 해당 여부는 명세서와 현장에서 확인하셔야 합니다.

이 글은 민사집행법·주택임대차보호법 등 공개된 법령과 일반적인 법원 운용을 정리한 참고 자료이며, 개별 사건에 대한 법률·세무·투자 자문이 아닙니다. 사건마다 사실관계가 다르니 전문가와 원문으로 확인하세요.