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등기부등본 보는 법

표제부·갑구·을구. 경매에서 어디를 먼저 보나. · 2026-09-13 기준

등기사항전부증명서(등기부등본)는 인터넷등기소에서 누구나 뗄 수 있습니다. 열람 700원, 발급 1,000원입니다. 경매에서는 입찰 직전에 직접 떼 보는 것이 원칙입니다 — 명세서를 만든 뒤에도 등기가 바뀌기 때문입니다.

세 부분으로 되어 있습니다

• 표제부 — 이 부동산이 무엇인가. 소재지, 면적, 구조, 아파트면 동·호수와 대지권. 대지권이 비어 있으면 따져 볼 일입니다. → 대지권 미등기 편
• 갑구 — 소유권에 관한 것. 소유자 변동, 압류·가압류, 가등기, 가처분, 경매개시결정.
• 을구 — 소유권 외의 권리. (근)저당권, 전세권, 지상권, 임차권등기.

경매에서 보는 순서

1. 말소기준이 될 권리를 찾는다 — 갑구·을구를 통틀어 (근)저당권·압류·가압류·담보가등기·경매개시결정 중 가장 먼저 접수된 것. 그 접수일이 기준선입니다. → 말소기준권리 편
2. 그 앞에 뭐가 있나 본다 — 기준선보다 앞선 전세권·지상권·가등기·가처분·임차권등기는 인수됩니다.
3. 취소선을 확인한다 — 가운데 줄이 그어진 항목은 이미 말소된 것입니다. 살아 있는 권리만 세면 됩니다.
4. 채권최고액을 더해 본다 — 근저당 채권최고액 합계가 감정가를 훌쩍 넘으면 배당이 부족하다는 뜻이고, 선순위 임차인이 있으면 인수 가능성이 커집니다.

읽을 때 헷갈리는 것

• 채권최고액 ≠ 실제 빚 — 보통 실제 대출금의 110~130%로 설정합니다. 배당 계산에서는 최고액을 한도로 봅니다.
• 접수일과 원인일자는 다릅니다 — 순위는 접수일로 정해집니다.
• 공동담보 — 여러 부동산이 함께 담보로 잡혀 있으면 다른 물건에서 얼마나 회수되는지에 따라 배당이 달라집니다.

우리 사이트와의 관계

우리는 대법원이 공개하는 최선순위 설정일 한 줄을 기본으로 보여줍니다. 프로·오피스 회원은 등기부를 직접 열람해 갑구·을구 권리 목록과 인수·소멸 판정까지 볼 수 있습니다. 직접 뗀 PDF를 올려서 분석할 수도 있습니다.

다만 열람한 등기부는 요청한 회원에게만 보여 드립니다. 원본을 다른 회원에게 다시 뿌리지 않습니다.

이 글은 민사집행법·주택임대차보호법 등 공개된 법령과 일반적인 법원 운용을 정리한 참고 자료이며, 개별 사건에 대한 법률·세무·투자 자문이 아닙니다. 사건마다 사실관계가 다르니 전문가와 원문으로 확인하세요.