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배당 순서, 내 보증금은 어디쯤

낙찰대금이 누구에게 먼저 가는지. 임차인이 얼마를 받고 얼마가 남는지. · 2026-09-13 기준

낙찰대금은 법원이 순서대로 나눠 줍니다. 이 순서를 알아야 선순위 임차인이 얼마를 못 받고, 그 나머지를 내가 얼마나 떠안는지 계산할 수 있습니다.

대략의 순서

1. 경매비용 — 감정료·집행관 수수료·송달료 등. 대금에서 먼저 뗍니다.
2. 필요비·유익비 — 물건을 보존·개량하는 데 든 비용.
3. 최우선변제 — 소액임차인의 보증금 중 일정액, 최종 3개월분 임금·퇴직금·재해보상금. 담보권보다 앞섭니다.
4. 당해세 — 그 부동산에 부과된 세금(재산세·종부세 등).
5. 순위에 따른 배당 — (근)저당권, 확정일자 있는 임차인, 가압류 등을 날짜 순으로. 임차인의 순위일은 전입일 다음 날과 확정일자 중 늦은 날입니다.
6. 일반채권 — 남으면 채권액 비율대로 나눕니다.

소액임차인 최우선변제

보증금이 일정액 이하인 임차인은 다른 담보권보다 먼저 일정 금액을 받습니다. 확정일자가 없어도 됩니다. 다만 조건이 있습니다.

• 경매개시결정등기 전에 전입해서 대항요건을 갖추고 있어야 합니다.
• 배당요구종기까지 배당요구를 해야 합니다.
• 기준 금액은 지역과 담보권 설정일에 따라 다릅니다. 주택임대차보호법 시행령이 여러 번 바뀌었고, 기준이 되는 날은 그 물건의 최선순위 담보권이 설정된 날입니다. 지금 기준이 아니라 그때 기준으로 봐야 합니다.
• 최우선변제 총액은 낙찰대금의 2분의 1을 넘지 못합니다.

낙찰자가 계산해야 하는 것

선순위 임차인이 배당에서 다 못 받은 금액은 낙찰자가 물어줘야 합니다. 그래서 이 순서가 남의 일이 아닙니다.

예를 들어 선순위 임차인 보증금이 2억인데 배당으로 1억 2천만 받았다면, 나머지 8천만이 인수액입니다. 낙찰가에 8천만을 더한 값이 실제로 이 집에 들어간 돈입니다.

우리 사이트는 프로 회원에게 예상배당표를 계산해 보여줍니다. 낙찰가를 바꿔 가며 누가 얼마를 받고 얼마가 남는지 볼 수 있습니다. 다만 등기부를 열람하지 않으면 채권액을 알 수 없어 정확도가 떨어집니다. 확정된 배당표는 매각 후 법원이 작성하며, 우리 계산은 참고용입니다.

이 글은 민사집행법·주택임대차보호법 등 공개된 법령과 일반적인 법원 운용을 정리한 참고 자료이며, 개별 사건에 대한 법률·세무·투자 자문이 아닙니다. 사건마다 사실관계가 다르니 전문가와 원문으로 확인하세요.