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법정지상권과 분묘기지권

토지만 낙찰받았는데 남의 건물이 있을 때. 토지 물건에서 먼저 볼 것. · 2026-09-13 기준

토지와 건물을 따로 등기하는 우리 제도 때문에 생기는 문제입니다. 토지만 경매에 나오는 일이 흔한데, 그 위에 남의 건물이 있으면 낙찰자는 땅을 샀어도 건물을 치우지 못할 수 있습니다.

토지와 건물이 원래 같은 사람 것이었다가 경매로 주인이 갈라졌고, 그때 건물이 이미 있었다면 건물주에게 법정지상권이 생깁니다(민법 366조). 등기가 없어도 성립하고, 말소기준권리와 무관하게 인수됩니다.

이러면 토지 낙찰자는 건물을 철거하지 못하고, 지료(땅 사용료)를 받는 데 그칩니다. 지료도 협의가 안 되면 소송으로 정합니다. 건물이 없어질 때까지 이 상태가 이어집니다.

남의 땅에 분묘가 있고 일정 요건을 갖추면, 그 분묘와 주변 땅을 쓸 권리가 인정됩니다. 역시 등기가 없습니다. 임야·전답 물건에서 자주 걸립니다.

2001년 1월 13일 장사법 시행 뒤에 설치된 분묘는 토지 소유자 승낙 없이는 분묘기지권을 주장하지 못합니다. 그 전 분묘는 판례상 시효취득이 인정될 수 있습니다. 언제 만들어진 분묘인지가 갈림길입니다.

토지 물건에서 이 표시가 보이면 땅값만 보고 계산하면 안 됩니다. 우리 사이트는 명세서에 해당 문구가 있으면 위험도에 반영하고 권리 리포트에 그대로 보여줍니다.

이 글은 민사집행법·주택임대차보호법 등 공개된 법령과 일반적인 법원 운용을 정리한 참고 자료이며, 개별 사건에 대한 법률·세무·투자 자문이 아닙니다. 사건마다 사실관계가 다르니 전문가와 원문으로 확인하세요.