감정가는 시세가 아니다

같은 단지·같은 면적대의 실거래가 있는 물건 1,495건을 골라, 법원 감정가와 실제 거래가를 맞대 봤습니다.

감정가는 실거래와 얼마나 벌어져 있나

같은 단지에서 같은 면적대로 3건 이상 거래된 물건만 비교했습니다. 거래가 한두 건뿐이면 중앙값이 흔들립니다.

왜 이런 일이 생기나

감정 시점이 다릅니다. 감정평가는 경매개시 직후에 이뤄지고, 매각기일은 그로부터 6개월에서 1년 뒤입니다. 그 사이 시세가 내렸다면 감정가는 그대로 높은 자리에 남습니다. 유찰이 여러 번 된 물건일수록 격차가 큽니다.

감정평가는 거래 사례만 보는 게 아닙니다. 토지·건물을 나눠 원가로 따지기도 하고, 임대수익으로 역산하기도 합니다. 그래서 실거래와 다르게 나올 수 있습니다. 틀린 게 아니라 다른 것을 재는 숫자입니다.

용도별

실거래를 맞댈 수 있는 건 같은 단지 거래가 쌓이는 아파트·오피스텔이 대부분입니다. 단독주택·토지는 비교할 거래가 없어 이 표에 안 들어갑니다 — 그런 물건일수록 감정가에만 기대게 됩니다.

그래서 얼마를 써야 하나

감정가는 출발선일 뿐 기준선이 아닙니다. 낙찰가율(감정가 대비 %)로만 싸다·비싸다를 따지면 감정가가 부풀려진 물건에서 그대로 손해를 봅니다.

1. 같은 단지 실거래를 먼저 본다물건 페이지 가격 탭에 같은 단지·같은 면적대 거래를 붙여 두었습니다. 그게 진짜 기준입니다.
2. 실거래가 없으면 감정가를 의심한다비교할 거래가 없는 단독·토지는 감정가 자체가 유일한 단서입니다. 그만큼 보수적으로 잡아야 합니다.
3. 유찰이 많이 됐으면 감정 시점을 본다회차가 깊다는 건 감정한 지 오래됐다는 뜻이기도 합니다.
4. 총비용으로 비교한다취득세·명도비·인수 보증금을 더한 값이 시세와 맞붙일 숫자입니다.

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법원 감정가와 국토교통부 실거래가를 맞대 센 것입니다. 같은 면적대 중앙값과 비교한 것이라 층·향·수리 상태 차이는 반영되지 않았고, 감정 시점과 거래 시점도 다릅니다. 감정평가가 틀렸다는 뜻이 아니며, 투자 권유나 법률 판단도 아닙니다.