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상가 임차인은 주택과 다릅니다

환산보증금·사업자등록·권리금. 상가 물건에서 따로 봐야 할 것. · 2026-09-13 기준

상가·사무실은 상가건물 임대차보호법(상임법)이 적용됩니다. 주택임대차보호법과 뼈대는 비슷하지만 다른 점이 많아 주택 감각으로 보면 틀립니다.

주택은 전입신고 + 인도지만, 상가는 사업자등록 신청 + 인도입니다. 다음 날 0시부터 대항력이 생기는 것은 같습니다.

그래서 현황조사서에서 봐야 할 날짜도 다릅니다. 주택 물건은 전입일, 상가 물건은 사업자등록일입니다. 우리 사이트는 조사서에 적힌 대로 보여주고, 상가는 "사업자등록"으로 표시됩니다.

상임법은 보증금이 일정액 이하일 때만 대부분의 보호를 해 줍니다. 그 기준이 환산보증금입니다.

환산보증금 = 보증금 + (월차임 × 100)

예를 들어 보증금 5,000만에 월세 200만이면 환산보증금은 2억 5,000만입니다. 이 금액이 지역별 기준(시행령으로 정하고 서울이 가장 높습니다)을 넘으면 우선변제권·최우선변제 같은 보호에서 빠집니다.

다만 기준을 넘어도 대항력과 계약갱신요구권(10년)은 인정됩니다. 즉 배당은 못 받는데 낙찰자에게 대항은 하는 상황이 생길 수 있습니다. 상가 물건에서 특히 조심할 대목입니다.

권리금은 임차인끼리 주고받은 돈이라 경매 배당에 끼지 않습니다. 낙찰자가 물어줄 의무도 원칙적으로 없습니다. 다만 임차인이 권리금을 회수하려 버티면 명도가 길어집니다. 현장에서 확인할 일입니다.

기준 금액은 시행령이 여러 번 바뀌었고 담보권 설정 시점 기준으로 봐야 합니다. 상가 물건은 주택보다 변수가 많으니 금액이 크면 전문가 확인을 권합니다.

이 글은 민사집행법·주택임대차보호법 등 공개된 법령과 일반적인 법원 운용을 정리한 참고 자료이며, 개별 사건에 대한 법률·세무·투자 자문이 아닙니다. 사건마다 사실관계가 다르니 전문가와 원문으로 확인하세요.