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매각물건명세서 보는 법

경매에서 가장 중요한 한 장. 어디를 먼저 보고 무엇을 확인하나. · 2026-09-13 기준

경매 서류 중 딱 하나만 본다면 매각물건명세서입니다. 법원이 입찰자를 위해 직접 정리해 주는 문서이고, 여기 적힌 내용이 틀리면 매각불허가 사유가 될 만큼 무게가 있습니다. 매각기일 1주일 전부터 법원과 대법원 사이트에서 볼 수 있습니다.

최선순위 설정 — 말소기준이 되는 날짜입니다. 이 날짜와 임차인 전입일을 견주는 것이 권리분석의 시작입니다. → 말소기준권리 편
배당요구종기 — 이 날까지 배당요구를 한 임차인만 배당을 받습니다. 안 한 선순위 임차인의 보증금은 낙찰자가 떠안습니다.
점유자 현황 — 임차인의 전입일·확정일자·보증금·차임, 배당요구 여부가 표로 들어갑니다. 여기 "배당요구일"이 비어 있으면 배당을 안 받는다는 뜻입니다.
매각으로 소멸되지 않는 권리 — 법원이 "이건 인수된다"고 못 박아 준 칸입니다. 여기 뭔가 적혀 있으면 그 금액만큼 비싼 물건입니다.
비고 — 유치권 신고, 법정지상권 여지, 대지권 미등기, 농지취득자격증명 필요, 재매각(보증금 상향), 일괄매각 같은 조건이 적힙니다.

우리는 명세서 원본 PDF를 수집하지 않습니다. 대법원이 공개하는 텍스트 항목(인수되는 권리·법정지상권 여지·비고)만 그대로 옮겨 보여주고, 원문은 대법원 링크로 보냅니다. 권리 리포트의 "명세서에 적힌 특이 기재" 칸이 그것입니다.

우리 표는 요약이고 원문이 언제나 우선합니다. 입찰 전에 한 번은 직접 읽으셔야 합니다.

이 글은 민사집행법·주택임대차보호법 등 공개된 법령과 일반적인 법원 운용을 정리한 참고 자료이며, 개별 사건에 대한 법률·세무·투자 자문이 아닙니다. 사건마다 사실관계가 다르니 전문가와 원문으로 확인하세요.