전세가 매매가의 90%를 넘는 동네
경매에 나온 물건 2,489건이 있는 동네의 전세·매매 실거래를 맞대 봤습니다. 둘 다 국토교통부 자료입니다.
셋 중 하나가 전세가율 90%를 넘습니다 (734건, 29%). 경매에서 이 숫자는 단순한 시세 이야기가 아닙니다. 선순위 임차인이 있으면 그 보증금을 낙찰자가 떠안을 수 있다는 뜻이기 때문입니다.
전세가율 분포
| 전세가율 | 물건 수 | 비중 | 분포 |
|---|---|---|---|
| 90% 이상 | 734 | 29% | |
| 80~90% | 413 | 17% | |
| 70~80% | 455 | 18% | |
| 70% 미만 | 887 | 36% |
전세가율 = 그 동네 전세 중앙값 ÷ 매매 중앙값. 물건 하나하나가 아니라 물건이 속한 동(洞) 단위 시세입니다.
경매에서 왜 중요한가
전세가율이 높다는 건 보증금이 집값에 육박한다는 뜻입니다. 경매로 넘어온 집이라면 이미 집값이 내렸을 가능성이 큽니다. 그러면 낙찰가가 보증금보다 낮아질 수 있습니다.
이때 임차인이 최선순위 설정보다 먼저 전입했다면, 배당으로 다 못 받은 보증금을 낙찰자가 떠안습니다. 싸게 낙찰받은 것 같아도 인수액을 더하면 시세보다 비싸게 산 셈이 됩니다.
반대로 임차인이 후순위면 보증금은 매각으로 소멸합니다. 그래서 전입일과 최선순위 설정일을 견주는 것이 경매에서 제일 먼저 할 일입니다. 물건 페이지 권리 탭에 그 비교와 인수 예상액을 넣어 두었습니다.
시·도별
| 시/도 | 물건 수 | 전세가율 |
|---|---|---|
| 인천광역시 | 202 | 94.0% |
| 충청남도 | 110 | 91.0% |
| 제주특별자치도 | 47 | 86.6% |
| 경상남도 | 84 | 86.0% |
| 경상북도 | 66 | 85.9% |
| 강원특별자치도 | 34 | 85.5% |
| 경기도 | 1,077 | 83.2% |
| 서울특별시 | 894 | 78.1% |
| 충청북도 | 43 | 78.0% |
| 전북특별자치도 | 66 | 77.8% |
전세가율이 높은 시군구
| 지역 | 물건 수 | 전세가율 |
|---|---|---|
| 경기도 수원시 팔달구 | 58 | 125.2% |
| 서울특별시 강서구 | 171 | 107.8% |
| 인천광역시 미추홀구 | 116 | 98.8% |
| 경기도 용인시 기흥구 | 46 | 97.5% |
| 서울특별시 영등포구 | 44 | 95.0% |
| 경기도 김포시 | 42 | 92.4% |
| 인천광역시 남동구 | 58 | 91.7% |
| 서울특별시 금천구 | 56 | 91.2% |
100%를 넘는 값이 보이는 것은 전세와 매매의 면적대가 서로 다르기 때문입니다 — 작은 평수 전세는 많은데 큰 평수만 매매된 동네에서 이렇게 나옵니다. 값 자체보다 "보증금이 집값에 가깝다"는 신호로 읽으십시오. 25건 이상 있는 시군구만 비교했습니다.
입찰 전에 볼 것
- 임차인이 있나, 전입일이 언제인가현황조사서에 적힌 전입일을 최선순위 설정일과 견줍니다. 물건 페이지 권리 탭에 있습니다.
- 배당요구를 했나배당요구를 해서 전액 배당받으면 인수하지 않습니다. 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 낙찰가 + 인수액으로 계산한다보증금을 떠안으면 그만큼 비싼 물건입니다. 그 금액을 더해 시세와 비교하십시오.
- 그 동네 전세가 실제로 거래되는지 본다가격 탭에 전세·월세 실거래를 붙여 두었습니다. 거래가 드문 곳은 중앙값 자체가 흔들립니다.
선순위 임차인 있는 물건 › 대항력·확정일자·배당요구 ›
국토교통부 실거래가와 법원경매정보를 맞대 센 것입니다. 경매에 나온 물건이 있는 동네만 골라 본 것이라 전국 시장 전체의 전세가율과는 다릅니다. 동 단위 중앙값이라 개별 물건과도 다를 수 있고, 투자 권유나 법률 판단이 아닙니다.